Ministerstwo Rozwoju i Technologii - Mieszkalnictwo

Finansowe wsparcie budowy mieszkań komunalnych musi iść w parze z ich sprawiedliwym i efektywnym zarządzaniem. Dlatego uruchamiając rekordowe wsparcie dla tych inwestycji proponujemy także daleko idące zmiany w zasadach najmu tych mieszkań, tak aby były one sprawiedliwe, zarówno z punktu widzenia obecnych najemców, jak i względem tych, którzy o ten najem dopiero się ubiegają

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Najistotniejszy obszar  zaproponowanych rozwiązań dotyczy wyznaczania minimalnych kryteriów dochodowych, po których spełnieniu przysługiwać będzie prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego. W przypadku gospodarstw jednoosobowych średni miesięczny dochód netto (z poprzedniego roku) nie będzie mógł przekroczyć 80 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie, a przy większych gospodarstwach – 60 proc. Co istotne, gmina będzie mogła te progi podnieść, ale nie obniżyć.

Ubiegający się o najem mieszkania komunalnego nie będzie mógł też posiadać prawa własności nadającego się do zamieszkania lokalu ani domu jednorodzinnego na terenie miejscowości, w której znajduje się wynajmowany lokal (ani w miejscowości pobliskiej).

Sprawiedliwa polityka czynszowa w zasobach komunalnych

Zmianom ulegną też zasady kalkulacji podwyżek czynszów w zasobie komunalnym. Obowiązujące dziś rozwiązania w tym zakresie prowadzą do bardzo wysokich podwyżek czynszu już przy nieznacznym przekroczeniu progów dochodowych, a jednocześnie wyłączają z niego najemców, którzy umowy najmu zawarli przed wejściem w życie tych przepisów w 2019 r.

Proponowane zmiany zrównają sytuację wszystkich lokatorów, wprowadzając jednocześnie nowy wzór ustalania podwyżki czynszu. Obliczona zgodnie z nimi kwota będzie wprost proporcjonalna do skali przekroczenia progu dochodowego, dzięki czemu obciążenia najemców będą się kształtować adekwatne do poziomu dochodów.

Podwyżki dokonywane będą w oparciu o weryfikację dochodową przeprowadzaną przez gminę nie rzadziej niż raz na 3 lata. Zwolnieni z niej będą jednak najemcy prowadzący gospodarstwa domowe, w których skład wchodzą wyłącznie osoby w wieku emerytalnym lub trwale niezdolni do pracy renciści. Gmina będzie też mogła zwolnić z weryfikacji najemców, którzy wynajęli lokal po jego wcześniejszym wyremontowaniu na swój koszt lub przenieśli na gminę prawo własności należącego do nich mieszkania.

Kolejna ważna zmiana, to zniesienie automatyzmu we wstępowaniu w najem lokalu komunalnego po śmierci najemcy. W takim przypadku umowa każdorazowo będzie wygasać, a osobom bliskim zmarłemu, które stale z nim zamieszkiwały, przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie nowej umowy najmu tego lokalu. Umowa taka zawarta zostanie jednak tylko wtedy, jeżeli ubiegający się spełnią warunki dotyczące nieposiadania innego mieszkania lub domu jednorodzinnego w tej samej lub bliskiej miejscowości, a czynsz zostanie ustalony adekwatnie do uzyskiwanych przez nich dochodów.

Projektowane przepisy umożliwią gminom także bardziej elastyczne kierowanie oferty mieszkaniowej poprzez możliwość wynajęcia do 20% lokali w nowo wybudowanych i wyremontowanych budynkach na czas oznaczony, bez konieczności spełnienia kryteriów dochodowych - tym przypadku chodzi o wyposażenie gmin w instrument pozwalający np. zachęcić do zamieszkania na ich terenie osób wykonujących zawody szczególnie ważne dla społeczności lokalnej (jak np. lekarzy, nauczycieli).

Większe bezpieczeństwo mieszkańców

Projekt zawiera także zmiany w ustawie o własności lokali, ustawie - Prawo budowlane oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, zmierzające do doprecyzowania zasad udostępniania lokali we wspólnotach mieszkaniowych/spółdzielniach mieszkaniowych w celu dokonania kontroli instalacji i urządzeń czy interwencji w przypadku powstania zagrożenia bezpieczeństwa pożarowego bądź sanitarnego. Analogiczna zmiana jest przewidziana także w ustawie o ochronie praw lokatorów w przypadku stosunku najmu.

Ponadto w projekcie ustawy przewidziano zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych, które mają wyeliminować wątpliwości interpretacyjne np. poprzez wyraźne wskazanie, że przy ustalaniu wysokości dodatku uwzględnia się wszystkie opłaty ponoszone przez ubiegającego się o dodatek na rzecz nieruchomości wspólnej.

Wsparcie zostanie skierowane głównie do gmin oraz podmiotów realizujących lokalną politykę mieszkaniową. Pieniądze posłużą tworzeniu mieszkań dla osób o niskich i średnich dochodach oraz zasobu interwencyjnego dla osób zagrożonych wykluczeniem społecznym. Powstaną m.in. mieszkania komunalne i socjalne, mieszkania treningowe i chronione, pomieszczenia tymczasowe, ogrzewalnie oraz schroniska dla osób bezdomnych. Część środków trafi także na powstanie mieszkań na wynajem realizowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe we współpracy z samorządami. To oferta dla osób, których najem nowoczesnego mieszkania z przystępnym czynszem będzie alternatywą dla zakupu z wysoką ratą kredytu.

Ze wsparcia skorzystają również uczelnie publiczne, które od 1 stycznia tego roku mogą ubiegać się o środki na budowę i remonty akademików.

Rok 2026 to kolejny rok przełomu w budownictwie mieszkaniowym przeznaczonym dla osób o niskich i średnich dochodach. Już w roku ubiegłym sfinansowaliśmy utworzenie rekordowej liczby 10341 lokali  mieszkalnych. W roku bieżącym może ich być blisko dwa razy więcej. Budżet państwa przekaże inwestorom ponad 4 mld zł na budowę, remont lub zakup mieszkań komunalnych i społecznych. To ogromne wsparcie dla gmin realizujących politykę mieszkaniową na swoim obszarze

– powiedział Andrzej Domański, minister finansów i gospodarki.

Po raz pierwszy uruchamiamy  także dofinansowanie do budowy i modernizacji domów studenckich. Zapewnienie  dostępnych cenowo miejsc w akademikach ułatwi zdobywanie wiedzy młodym ludziom także z mniej zamożnych rodzin i mniejszych miejscowości

– dodał minister.

Szeroki wachlarz finansowego wsparcia

Dodatkowo rząd przeznaczy środki z KPO na budowę energooszczędnych mieszkań – ponad 942 mln zł – oraz poprawę efektywności energetycznej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych – ponad 642 mln zł. Utrzymane zostaną także dotychczasowe formy wsparcia, w tym dopłaty do kredytu oferowanego przez BGK na budowę mieszkań na wynajem dla TBS, SIM, spółek gminnych, spółdzielni mieszkaniowych, zabezpieczenie przez Skarb Państwa wkładu własnego w kredycie hipotecznym, spłata części tego kredytu w przypadku narodzin dziecka.

Środki budżetu państwa trafią także do wspólnot, zarządców domów wielorodzinnych pragnących przeprowadzić termomodernizację lub poprawić stan techniczny budynku – te inwestycje będą realizowane ze środków programu TERMO. Budżet pokryje także zobowiązania z lat ubiegłych m.in. na dopłaty do czynszu (instrument Mieszkanie na Start) czy wypłatę premii gwarancyjnych w ramach tzw. książeczek mieszkaniowych.

Rozwiązania adresowane do uczestników obrotu mieszkaniami na rynku pierwotnym, to kolejny po mieszkalnictwie społecznym i spółdzielczym obszar szerokiej reformy mieszkalnictwa prowadzonej przez MRiT. Naszym celem jest zwiększenie bezpieczeństwa nabywających mieszkania w oparciu o umowy deweloperskie oraz zapewnienie im łatwego dostępu do rzetelnej informacji o ofercie danego dewelopera i samym deweloperze.

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Obecnie potencjalni nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym muszą samodzielnie zbierać i weryfikować pochodzące z różnych źródeł dane o oferujących te nieruchomości deweloperach. Proponowane rozwiązania pozwolą na ich szybkie i wygodne pozyskanie w ramach Portalu DOM. Udostępnione w nim dane obejmować będą m. in. informacje o historii inwestycji danego dewelopera, o opóźnieniach w ich realizacji oraz o nałożonych na niego sankcjach administracyjnych lub oficjalnych ostrzeżeniach organów nadzoru. W połączeniu z już wdrażanymi rozwiązaniami w zakresie dostępu do cen transakcyjnych i możliwości ich porównania z ceną oferowaną przez dewelopera, obywatele uzyskają wiec punkt dostępu do kompleksowej wiedzy potrzebnej dla podjęcia decyzji o zakupie mieszkania lub domu na rynku pierwotnym.

Projekt ustawy obejmuje także szereg zmian wzmacniających ochronę i prawa osób nabywających mieszkania lub domy jednorodzinne w oparciu o umowę deweloperską. Przewiduje się m. in:

• wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Nabywca uzyska dzięki temu gwarancję niezmienności ceny, natomiast ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji obciążać będzie dewelopera, jako podmiot profesjonalny;
• wprowadzenie rozwiązań pozwalających na dochodzenie przez nabywców roszczeń z tytułu rękojmi w przypadku likwidacji dewelopera działającego w formie spółki kapitałowej;
• wprowadzenie nowego wzoru prospektu informacyjnego, który zostanie uzupełniony o jednolity wzór tabel dotyczących standardu wykończenia nieruchomości i obejmujących szczegółowe parametry techniczne;
• określenie wymagań dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów – w tym zobligowanie dewelopera do wskazania m.in. adresu inwestycji, rzutów mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych;
• zwiększenie wysokości zwracanej opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań, co przeciwdziałać ma jednostronnemu zrywaniu umów w sytuacjach wzrostu cen rynkowych i zapewnić większą stabilność obrotu.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod pozycją 361.

Program TERMO oferuje wsparcie finansowe na termomodernizację, remonty oraz instalacje odnawialnych źródeł energii (OZE) w budynkach mieszkalnych, w szczególności wielorodzinnych. Dofinansowanie mogą otrzymać wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, gminy, społeczne inicjatywy mieszkaniowe (d. towarzystwa budownictwa społecznego), właściciele i zarządcy budynków wielorodzinnych, a w określonych przypadkach także osoby fizyczne. W zależności od zakresu prac można ubiegać się o premię termomodernizacyjną, premię remontową, premię MZG (na mieszkaniowy zasób gminny) lub premię kompensacyjną, a od 2025 roku – także premię powodziową. O kolejności przyznania środków decyduje kolejność złożenia wniosku. Wsparcie, w formie spłaty część i kredytu lub bezpośredniego dofinansowania poniesionych kosztów, otrzymają wszyscy zainteresowani spełniający warunki formalne, aż do wyczerpania puli środków.

Wsparcie obejmuje m.in.:

• ocieplenie budynków, modernizację systemów grzewczych, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej,
• remonty budynków wielorodzinnych,
• likwidację nieefektywnych źródeł ciepła, w tym przyłączenie do sieci zbiorczej,
• montaż instalacji OZE (np. fotowoltaiki, pomp ciepła),
• inwestycje w budynkach gminnych oraz budynkach z lokalami kwaterunkowymi.

Wysokość dofinansowania dla inwestycji można zwiększyć o nawet kilkadziesiąt procent dzięki grantom z KPO (grant termomodernizacyjny, grant MZG, grant OZE). Uzyskanie dodatkowych środków uzależnione jest od spełnienia przez beneficjenta określonych warunków.

Szczegółowe informacje dotyczące warunków udziału w programie, wymaganej dokumentacji oraz zasad składania wniosków dostępne są na stronie BGK ( https://www.bgk.pl/programy-i-fundusze/programy/program-termo/ ).

Kończymy z niejasnym stanem prawnym dla właścicieli nawet 100 tysięcy mieszkań. Wychodzimy naprzeciw postulatom mieszkańców Warszawy, jak również środowisk spółdzielczych z całej Polski i podejmujemy działania, które unormują sytuację prawną lokatorów w budynkach wzniesionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Nasz projekt oznacza bezpieczeństwo mieszkaniowe, lepsze finansowanie i nowoczesne inwestycje, ale także wsparcie dla rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego

- powiedział minister finansów i gospodarki Andrzej Domański.

Cel regulacji

Celem projektu jest przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym prawa do gruntów, na których wzniosły budynki mieszkalne. Dzięki temu zarówno spółdzielnie, jak i ich członkowie uzyskają poczucie pewności prawnej. Rozwiązania te przyczynią się do zwiększenia aktywności inwestycyjnej spółdzielni, w tym do realizacji przedsięwzięć w ramach społecznego budownictwa czynszowego. Z kolei lokatorzy będą mogli zakładać księgi wieczyste dla spółdzielczych praw do lokali, a także ubiegać się o ustanowienie ich odrębnej własności. Pozwoli to na swobodny obrót tymi lokalami oraz zwiększy możliwość finansowania ich zakupu np. poprzez zabezpieczenie hipoteką.

Od wielu lat środowiska spółdzielcze występują z wnioskami o podjęcie działań legislacyjnych, które uregulują stan prawny gruntów pod budynkami mieszkalnymi, do których spółdzielnie nie uzyskały dotąd praw. Najwyższy czas odnieść się do apeli spółdzielców i zlikwidować bariery, które uniemożliwiają im uzyskanie prawa do gruntów

- podkreślił wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Najważniejsze rozwiązania zawarte w ustawie:

• przyznanie roszczenia do gruntu spółdzielniom mieszkaniowym, które dotychczas nie dysponowały takim prawem lub nie zgłosiły takiego żądania w terminie,
• przyznanie  spółdzielniom skutecznych instrumentów prawnych w ramach postępowania administracyjnego,
• rozszerzenie mechanizmu regulacyjnego na grunty inne niż niezbędne do obsługi budynków, na których możliwe będzie realizowanie wyłącznie inwestycji w ramach społecznego budownictwa czynszowego,[KS1.1]
• zakaz naliczania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za czas trwania postępowania regulacyjnego.

Kogo dotyczą zmiany:

• lokatorów 100 tys. mieszkań na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym w całym kraju.

Spółdzielnie mieszkaniowe to ważny aspekt mieszkalnictwa i ich sprawne działanie jest kluczowe, jeśli chcemy należycie wspierać rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce

– wskazał minister finansów i gospodarki Andrzej Domański.

Obecna nowelizacja sprawia, że skończy się ustanawianie pełnomocników reprezentujących wąskie interesy tylko części spółdzielców i przegłosowywanie uchwał bez prawdziwych zebrań. Do tego spółdzielnie zyskają możliwość prowadzenia społecznych agencji najmu, co z jednej strony da im nowe możliwości działania, a z drugiej zwiększy liczbę mieszkań na wynajem z przystępnym czynszem

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Dzięki wprowadzanym przepisom pełnomocnikiem w posiedzeniu walnego zgromadzenia spółdzielni będą mogli być wyłącznie: adwokaci lub radcy prawni, członkowie tej samej spółdzielni oraz osoby bliskie członka (małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci lub wnuki), z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu (konkubin lub konkubentów). Przy głosowaniu mającym na celu wybór lub odwołanie członków organów spółdzielni powoływanie pełnomocnika będzie w ogóle niemożliwe.

Wprowadzone zmiany to także koniec z rozwiązaniami wprowadzonymi przez tzw. specustawę COVID-ową, czyli głosowanie zdalne oraz przyjmowanie uchwał w formie obiegowej, bez organizacji zebrań - powrót do walnych zgromadzeń w klasycznej formie zwiększy kontrolę nad działalnością spółdzielni oraz jej organów.

Dzięki nowelizacji łatwiej będzie także dochodzić przed sądem roszczeń o przeniesienie własności lokali w razie bezczynności spółdzielni (gdy dany lokal wymaga przeprowadzenia prac adaptacyjnych), a wspólnoty mieszkaniowe będą mogły sprawniej ubiegać się o przeniesienie własności działek przyległych od Skarbu Państwa lub samorządów.

Nowe przepisy umożliwiają spółdzielniom mieszkaniowym prowadzenie działalności w obszarze najmu społecznego (na zasadach dedykowanych społecznym agencjom najmu), a także dostosowują zasady wykorzystywania gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości do specyfiki inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Spółdzielczość mieszkaniowa ma w Polsce długą tradycję – pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe powstały na ziemiach polskich już w XIX wieku. Dziś w zasobach spółdzielczych mieszka 5 mln Polek i Polaków. Dlatego tak ważne jest, by współpraca na linii zarząd-członkowie układała się jak najbardziej harmonijnie. Zaproponowane przez nas rozwiązania mają ten proces uczynić znacznie bardziej transparentnym i zdemokratyzować spółdzielnie. Proponujemy także rozwiązania, które przyczynią się do renesansu budownictwa spółdzielczego

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Głównym celem przedstawionego projektu jest poszerzenie uprawnień członków, zwiększenie przejrzystości działania oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Rozwiązania wprowadzają także zmiany w zakresie zarządzania zasobem spółdzielczym, by członkowie mogli łatwiej kontrolować i dokonywać bieżącej oceny działalności zarządu.

Rządowy projekt przewiduje także rozwiązania zwiększające rzetelność lustracji spółdzielni mieszkaniowych oraz likwidację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich – chodzi m.in. o wprowadzenie zakazu możliwości przekształcania nowo ustanowionego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu we własność. Cel tego rozwiązania to zachęcenie spółdzielni do nowych inwestycji, przy jednoczesnym zapewnieniu, że wybudowane lokale nie będą wychodziły z zasobu spółdzielni.

Najważniejsze rozwiązania w zaproponowanym pakiecie to:

• przywrócenie członkostwa osobom podsiadającym prawo do lokalu w budynkach na nieuregulowanym gruncie;
• zwiększenie uprawnień w zakresie dostępu do dokumentów spółdzielni;
• wprowadzenie kadencyjności zarządu;
• obowiązek określenia w statucie wymogów dla kandydatów na członków zarządu;
• wprowadzenie możliwości udziału w walnym zagrodzeniu przy pomocy środków porozumiewania się na odległość;
• przywrócenie możliwości zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli;
• wskazanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których wymagane jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały;
• obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których przedmiot działalności statutowej dotyczy spółdzielni mieszkaniowych;
• możliwość złożenia wniosku do Krajowej Rady Spółdzielczej o weryfikację określonych ustaleń z lustracji;
• zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka organu w związku rewizyjnym, w którym ta spółdzielnia jest zrzeszona.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze został wpisany do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.  Kolejnym etapem będzie skierowanie projektu do uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania.

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to szczególna formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dzięki której gminy mają większe możliwości w lokalizowaniu inwestycji, z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Obowiązkowym elementem ZPI jest umowa urbanistyczna, w ramach której inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniających (np. drogi publicznej, przedszkola czy szkoły), ale może również zobowiązać się do innych świadczeń na rzecz gminy (np. pokrycia kosztów uchwalenia ZPI czy zapłaty odszkodowań). W ramach umowy urbanistycznej również gmina może określić swoje zobowiązania (np. do realizacji inwestycji uzupełniającej).

Nowelizacja ustawy ma także na celu nadanie gminom upoważnienia do określania zasad tworzenia postanowień umowy urbanistycznej. Zasady te będą musiały być określane w formie uchwały rady gminy, która będzie stanowić akt prawa miejscowego.

Po przyjęciu przez Sejm nowelizacja ustawy trafi do Senatu, który ma 30 dni na jej rozpatrzenie. Nowe przepisy wejdą w życie w ciągu 14 dni od daty publikacji w Dzienniku Ustaw.

Nowelizacja uściśla zasady uczestniczenia pełnomocnika w posiedzeniu walnego zgromadzenia spółdzielni – pełnomocnictwo będą mogli uzyskać adwokaci lub radcy prawni, członkowie tej samej spółdzielni oraz osoby bliskie członka (małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci lub wnuki), z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu (konkubin lub konkubentów). W przypadku głosowania mającego na celu wybór i odwołanie członków organów spółdzielni będzie można uczestniczyć wyłącznie osobiście, bez możliwości powołania do tej czynności pełnomocnika.

Wprowadzone zmiany oznaczają również rezygnację ze stosowania w spółdzielniach mieszkaniowych rozwiązań wprowadzonych przez tzw. specustawę COVID-ową, umożliwiających głosowanie zdalne oraz przyjmowanie uchwał w formie obiegowej bez organizacji zebrań. Powrót do walnych zgromadzeń w klasycznej formie zwiększy kontrolę nad działalnością spółdzielni oraz jej organów.

Dzięki nowym rozwiązaniom łatwiej będzie także dochodzić przed sądem roszczeń o przeniesienie własności lokali w razie bezczynności spółdzielni, gdy dany lokal wymaga przeprowadzenia prac adaptacyjnych.

Zaplanowano też zmiany dla wspólnot mieszkaniowych, które będą mogły sprawniej ubiegać się o przeniesienie własności działek przyległych od Skarbu Państwa lub samorządów. Przeniesienie własności przyległej nieruchomości gruntowej (lub jej części), a następnie połączenie z działką wspólnoty umożliwi jej spełnienie wymogów przewidzianych dla działki budowlanej.

Umożliwiono również spółdzielniom mieszkaniowym prowadzenie działalności w obszarze najmu społecznego na zasadach dedykowanych społecznym agencjom najmu oraz wprowadzono przepisy dostosowujące zasady wykorzystywania gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości do specyfiki inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Po przyjęciu przez Sejm ustawa trafi do Senatu, który ma 30 dni na jej rozpatrzenie. Znowelizowane przepisy wejdą w życie w ciągu 14 dni od daty publikacji w Dzienniku Ustaw.

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zakłada przyznanie spółdzielniom trwałego prawa do gruntu, zaś ich członkom możliwość ubiegania się o założenie dla swojego prawa księgi wieczystej, czy finansowanie jego zakupu kredytem zabezpieczonym hipoteką. Prawa te będą mogły być przedmiotem swobodnego obrotu.

Od wielu lat środowiska spółdzielcze występują z wnioskami o podjęcie działań legislacyjnych, które uregulują stan prawny gruntów pod budynki mieszkalne, do których spółdzielnie nie uzyskały dotąd praw. Najwyższy czas odnieść się do apeli spółdzielni i zlikwidować bariery, które uniemożliwiają im uzyskanie prawa do gruntów. To koniec z niejasnym stanem prawnym dla właścicieli nawet 100 tysięcy mieszkań. Nasz projekt przełoży się na bezpieczeństwo mieszkaniowe, lepsze finansowanie i nowoczesne inwestycje, a także wsparcie dla rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego

– tłumaczy minister Andrzej Domański.

Planowane zmiany

Projekt nowych regulacji przewiduje przyznanie roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielniom, które nim dotychczas nie dysponowały. Ponadto na uregulowanych gruntach będą one mogły realizować inwestycje w ramach społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Do rozpoznawania roszczeń spółdzielni posłuży nowa ścieżka administracyjna. Z kolei spółdzielnie, których wcześniejsze żądania nie zostały dotąd rozpoznane będą mogły skorzystać z trybu administracyjnego (w ciągu 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie). Spółdzielnie będą miały zagwarantowanie prawo do skutecznego zaskarżania bezczynności organu oraz możliwości poddania rozstrzygnięcia kontroli instancyjnej.

Ustawa zakłada także wprowadzenie mechanizmów ograniczających roszczenia osób trzecich (np. poprzednich właścicieli).

Projekt ustawy został wpisany 18 listopada br. do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. W dalszej kolejności projekt będzie przedmiotem uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji społecznych, po których zostanie skierowany do prac parlamentarnych.

Tło historyczne

W przeszłości, zwłaszcza w dobie intensywnej urbanizacji w latach 70. i 80. spółdzielnie realizowały inwestycje mieszkaniowe na gruntach stanowiących własność państwową. Zmiany ustrojowe doprowadziły do przekazania tych gruntów samorządom. Natomiast transformacja ustrojowa otworzyła drogę do zwrotu mienia przejętego wcześniej przez Państwo z naruszeniem prawa. Roszczenia poprzednich właścicieli stały się przeszkodą do przyznania spółdzielniom praw do gruntów. Pomimo podejmowanych na przestrzeni lat prób, problem regulacji stosunków własnościowych na tych gruntach dotąd nie został kompleksowo rozwiązany.

Szacujemy, że problem ten dotyczy nawet 100 tys. mieszkań na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym i 120 spółdzielni mieszkaniowych, głównie w Warszawie.