Projekt stanowi odpowiedź na zidentyfikowane niedoskonałości obowiązującego systemu prawnego w obszarze wykonywania działalności z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Obecny model nie zapewnia odpowiedniego nadzoru nad osobami, które wykonują zawód zarządcy nieruchomości. Proponowane zmiany będą lepiej chronić interesy właścicieli nieruchomości, wspólnot mieszkaniowych i użytkowników obiektów. Zapewnią również większą przejrzystość rynku zarządzania nieruchomościami oraz odpowiedni standard świadczonych usług

– podkreśla wiceminister Tomasz Lewandowski.

Najważniejsza zmiana dotyczy utworzenia ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości. Wpis do rejestru będzie obowiązkowy do wykonywania zawodu. Zarządcy będą zobligowani m.in. do zamieszczania w rejestrze informacji o posiadanej polisie ubezpieczeniowej oraz o podmiotach, które obsługują. Będzie dotyczył ich także obowiązek stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych.

Projekt przewiduje także przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej. Możliwe będzie złożenie skargi do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która będzie działać przy ministrze właściwym do spraw budownictwa. Niezależnie od systemu odpowiedzialności zawodowej wprowadzone zostaną administracyjne sankcje finansowe. Minister będzie miał możliwość nałożenia kary pieniężnej w przypadku zamieszczania nieprawdziwych informacji bądź ich nieuzupełnienia w rejestrze.

Ustawa doprecyzuje także definicję zarządzania nieruchomościami oraz wskaże  czynności, za które obligatoryjnie będzie odpowiadał zarządca nieruchomości, bez względu na zakres czynności określony w umowie o zarządzanie nieruchomością.

O dofinansowanie przedsięwzięcia remontowego, w formie premii powodziowej pokrywającej część kosztów inwestycji, mogli się ubiegać właściciele lub zarządcy budynków wielorodzinnych uszkodzonych na skutek powodzi, a więc min. wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, gminy i inne podmioty.

Wysokość premii powodziowej wynosiła:

• 70 proc. kosztów przedsięwzięcia remontowego – jeżeli przedmiotem przedsięwzięcia jest budynek wielorodzinny, w którym wszystkie lokale mieszkalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub społecznego zasobu czynszowego,
• 50 proc. kosztów przedsięwzięcia remontowego lub 60% jeżeli budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – w przypadku pozostałych budynków wielorodzinnych.

Do Banku Gospodarstwa Krajowego, który jest operatorem wsparcia, wpłynęły 434 wnioski o premie powodziowe na łączną kwotę wsparcia 126,7 mln zł. Wartość prac remontowych wynikających z wniosków wynosi 250,1 mln zł.

Do 31 maja 2026 r. przyznano 115 premii powodziowych na kwotę wsparcia 27,2 mln zł. Pozostałe wnioski są obecnie rozpatrywane.

Beneficjentami Programu TERMO są właściciele lub zarządcy budynków mieszkalnych wielorodzinnych (wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych, jednostek samorządu terytorialnego i innych podmiotów).

Znaczna część tegorocznych środków została przeznaczona na wsparcie remontów budynków wielorodzinnych uszkodzonych w wyniku powodzi, która miała miejsce w południowo-zachodniej Polsce we wrześniu 2024 roku. Do 20 maja 2026 roku w ramach premii powodziowej wpłynęły 253 wnioski na kwotę wsparcia 85,6 mln zł, dotyczące przedsięwzięć o łącznej wartości 165,2 mln zł.

Tegoroczny nabór wniosków o premie termomodernizacyjne, remontowe i MZG został zakończony 18 maja 2026 r.

Do 27 maja 2026 br. można jednak składać jeszcze wnioski o wsparcie remontów budynków uszkodzonych w wyniku powodzi. Pomimo ogłoszenia wstrzymania naboru na pozostałe premie, wnioski o premie powodziowe będą nadal przyjmowane i rozpatrywane.

Grant OZE

Do 30 czerwca br. możliwe jest również składanie wniosków o granty OZE, które finansują 50% kosztów inwestycji związanych z montażem, budową lub modernizacją instalacji odnawialnych źródeł energii. Inwestycje realizowane na podstawie tych wniosków będą mogły być prowadzone do 31 sierpnia 2026 roku.

Więcej o grantach OZE: https://www.bgk.pl/produkty/grant-oze/

Kolejna edycja Programu TERMO

W uzgodnieniach międzyresortowych znajduje się projekt nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych oraz niektórych innych ustawy (UD360), który umożliwi Funduszowi Termomodernizacji i Remontów wznowienie naboru wniosków jeszcze w tym roku. Aktualnie przewidywana dodatkowa kwota przeznaczona na ten cel wyniesie około 140 mln zł.

Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych ma za zadanie przede wszystkim usprawnić działanie systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach. Aby osiągnąć ten cel projekt zakłada zwiększenie spójności i efektywności instrumentów prawnych oraz finansowych, głównie poprzez wsparcie rozwoju spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów oraz SIM-ów.

Deficyt mieszkań dostępnych cenowo to problem w szczególności młodych ludzi w Polsce. Chcemy ostatecznie określić warunki, na podstawie których będą oni mieli prostą drogę do najmu mieszkania społecznego. W tym celu m.in. dostosowujemy system finansowania mieszkalnictwa społecznego i komunalnego poprzez włączenie spółdzielni mieszkaniowych oraz upraszczamy procedury dofinansowania ze środków publicznych. Dzięki tym rozwiązaniom system wsparcia mieszkalnictwa społecznego stanie się bardziej spójny, sprawiedliwy i skuteczny

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Szacowana skala wartości inwestycji mieszkaniowych w okresie najbliższych 10 lat to ponad 200 mld zł. Umożliwi ją przede wszystkim proponowana reforma modelu finansowania inwestycji w obszarze mieszkalnictwa społecznego.

Prostsze zasady finansowania i preferencyjne kredyty

Projekt przewiduje, że środki z budżetu państwa na budowę takich mieszkań skierowane zostaną do spółek TBS/SIM oraz do spółdzielni mieszkaniowych bez pośrednictwa gmin, co uprości procedurę ich przydziału. Granty na inwestycje mieszkaniowe będą mogły być wsparte preferencyjnymi kredytami udzielanymi przez BGK. Oprocentowanie tych kredytów będzie stałe i wyniesie, w zależności od rodzaju inwestycji, 1% lub 2%. Inwestor będzie miał możliwość zaciągnięcia kredytu na 50 lat, co oznacza dużą zmianę w stosunku do obecnych warunków (30 lat). Kredyty i granty będą przyznawane na bazie jednego wniosku (a nie dwóch osobnych jak obecnie), co stanowi kolejne uproszczenie procesu.

Nowy model pozwoli zachować dotychczasową intensywność wsparcia, a jednocześnie zwiększy jego efektywność. Dzięki zmianom, przewidziana na dany rok kwota środków budżetu państwa umożliwi sfinansowanie dwukrotnie większej liczby inwestycji.

Kontynuacja wsparcia dla gmin i akademików

Wsparcie dla gmin na tworzenie mieszkań komunalnych będzie utrzymane, jednak jego wysokość będzie uzależniona od sytuacji finansowej samorządu oraz aktywności w prowadzeniu lokalnej polityki mieszkaniowej. Dofinansowanie otrzymają także – tak jak do tej pory – uczelnie publiczne budujące i remontujące domy studenckie.

Zmiany w zarządzaniu mieszkaniami społecznymi

Ważne zmiany obejmą także sposób zarządzania zasobami mieszkań społecznych. Dużemu wzmocnieniu ulegnie rola gmin w nadzorze nad prowadzącymi je podmiotami. Samorządy otrzymają nowe uprawnienia do zawierania i kontrolowania umów z inwestorami społecznymi. Będą też miały prawo do stosowania środków nadzorczych w przypadku stwierdzenia niewywiązywania się przez nich z obowiązków wobec najemców.

Istotną nowością będzie możliwość tworzenia rad najemców w społecznym zasobie czynszowym. Rady te będą reprezentować interesy najemców, w tym będą opiniować zmiany wysokości stawek czynszów czy plany remontowe i inwestycyjne. Ich przedstawicie będą mogli też uczestniczyć (bez prawa głosu) w posiedzeniach rad nadzorczych.

Wprowadzony zostanie także system weryfikacji dochodowej najemców społecznych zasobów czynszowych. Projekt przewiduje, że osoby o wyższych dochodach będą ponosić koszty najmu w sposób proporcjonalnie wyższy od osób spełniających kryteria dochodowe. Jednocześnie najemcy, których dochody po osiągnieciu wieku emerytalnego spadną, będą mogli liczyć na znaczące obniżki.

Zmniejszona zostanie wpłata własna wnoszona przez najemców mieszkań społecznych (tzw. partycypacja), która obecnie może wynosić do 30% kosztów budowy najmowanego mieszkania. Projekt zakłada, że będzie to maksymalnie 10% wspomnianych kosztów. Dodatkowo w pewnej puli mieszkań przeznaczonej dla osób, które nie ukończyły 35 lat, taka wpłata nie będzie w ogóle wymagana.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw trafił do wykazu prac rządowych. Jego głównym celem jest uzupełnienie rozwiązań wzmacniających ochronę praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nabywanego głównie na rynku pierwotnym od podmiotu prowadzącego działalność deweloperską.

Chcemy, by słabsza strona transakcji na rynku pierwotnym - czyli kupujący - była lepiej chroniona. Pełna transparentność oferty powinna być rzeczą oczywistą, ale nie zawsze tak się dzieje. Dlatego proponujemy rozwiązania, które pomogą kupującym podejmować racjonalne decyzje zakupowe na podstawie pełnej wiedzy na temat dewelopera czy danej inwestycji

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Szczegóły proponowanych przepisów

• Rozwinięcie funkcjonowania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) o dane dotyczące działalności deweloperów funkcjonujących na pierwotnym rynku mieszkaniowym m.in. o: dane identyfikacyjne danego dewelopera, liczbę zakończonych inwestycji, opóźnienia w realizacji przedsięwzięć deweloperskich i zadań inwestycyjnych, odprowadzanych składkach do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych czy ostrzeżeniach publicznych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
• Likwidacja spółki celowej przed upływem okresu rękojmi: zwiększenie ochrony uprawień nabywcy lokalu poprzez określenie, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady przeniesionych na nabywcę nieruchomości przechodzi z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki.
• Zmiana we wzorze prospektu informacyjnego: uspójnienie informacji i rozszerzenie prospektu o standard wykończenia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
• Zmiana w procedurze odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego: ułatwienie dla nabywców planujących skorzystanie z usług profesjonalisty przy odbiorze nieruchomości poprzez uzyskanie możliwości przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad, co pozwoli na uwzględnianie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych, a także zobligowanie do uczestnictwa w czynności odbioru danej nieruchomości mieszkalnej dewelopera lub jego pełnomocnika.
• Wprowadzenie minimalnych wymagań ogłoszenia o sprzedaży: rozszerzenie katalogu danych obowiązkowych na stronie internetowej dewelopera o rzut lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ze wskazaniem powierzchni użytkowej każdego z pomieszczeń tego lokalu lub domu oraz informacji o pomieszczeniach przynależnych. Wizualizacje będą musiały być wyraźnie oznaczone jako materiały poglądowe.
• Zwiększenie kwoty zwrotu opłaty rezerwacyjnej: w przypadku odmowy podpisania umowy przyrzeczonej z 2- do 4-krotności jej wysokości. Rozwiązanie to zniechęci do jednostronnego rozwiązywania umów przez deweloperów.
• Zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej (gwarancja niezmienności ceny).

Projekt ustawy został zamieszczony w Wykazie prac Rady Ministrów pod numerem UD361.

Wnioski o finansowanie do Banku Gospodarstwa Krajowego mogą składać społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółki TBS i spółdzielnie mieszkaniowe. Wybudowane mieszkania przeznaczone będą na wynajem z przystępnym czynszem lub będą udostępniane na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

W tegorocznej edycji zastosowana zostanie nowa metodologia oceny wniosków premiująca inwestycje przewidujące partycypację najemcy nieprzekraczającą 10% kosztów budowy.

Dążymy do obniżenia kwoty partycypacji wnoszonej przez lokatora przy najmie mieszkania w TBS lub SIM. Jej dzisiejszy maksymalny poziom, wynoszący 30 % kosztów budowy, jest barierą znacznie ograniczającą dostęp do mieszkań dla wielu gospodarstw domowych

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Program SBC realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego pozostaje jednym z najważniejszych narzędzi wspierających rozwój mieszkań społecznych w Polce. Jest odpowiedzią na rosnące potrzeby mieszkaniowe i silny impuls rozwojowy dla samorządów, TBS-ów, SIM-ów oraz spółdzielni mieszkaniowych w całym kraju.

Więcej nt. programu SBC: https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/kredyty-preferencyjne

Wdrożenie instrumentu wsparcia tworzenia akademików to przykład dobrej współpracy Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego oraz Banku Gospodarstwa Krajowego

– mówił podczas konferencji w MNiSW Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w MRiT.

Naszym celem jest rozszerzenie obszaru odziaływania polityki mieszkaniowej na pomijaną przez nią dotychczas kwestię zakwaterowania studentów. Zmieniamy podejście do akademików – po raz pierwszy nie traktujemy ich tylko jako infrastrukturę akademicką, lecz część ekosystemu mieszkalnictwa miejskiego, która może korzystać z dofinansowania na takich samych zasadach jak mieszkania społeczne. Studenci i doktoranci mają przecież takie same problemy jak rodziny, które chcą wynająć mieszkanie

– dodał wiceminister Lewandowski.

Pierwsza umowa – na budowę nowego domu studenckiego przez Uniwersytet Morski w Gdyni – została już podpisana. W ramach inwestycji powstanie 359 miejsc dla studentów. Ponadto wpłynęło jeszcze 13 wniosków z 10 innych uczelni publicznych. Łączna wartość wnioskowanego dofinansowania to 464 mln zł, dzięki którym powstanie lub zostanie wyremontowanych 14 domów studenckich, co przekłada się na ok. 3200 miejsc.

Wsparcie na budowę i remonty akademików to jeden z elementów szerokiej, rządowej strategii wspierania mieszkalnictwa, dzięki której tylko w tym roku z budżetu państwa na ten cel trafi rekordowa suma 6,7 mld zł (przy uwzględnieniu środków z KPO 8,7 mld zł). Z tej sumy 4,02 mld zł zostanie przeznaczone na bezzwrotne granty dla samorządów na budownictwo społeczne i komunalne – w efekcie w 900 lokalizacjach powstanie ok. 18 tys. mieszkań komunalnych i społecznych.

Skokowy wzrost nakładów

W 2026 roku z budżetu państwa na mieszkalnictwo trafi rekordowa suma 6,7 mld zł, z czego 4,02 mld zł zostanie przeznaczone na bezzwrotne granty dla samorządów na budownictwo społeczne i komunalne. Dzięki tym środkom w blisko 900 lokalizacjach powstanie ok. 18 tys. mieszkań komunalnych i społecznych oraz 2,5 tys. miejsc w akademikach. Biorąc pod uwagę środki z KPO, tegoroczny budżet na mieszkalnictwo wynosi 8,7 mld zł.

Polskie mieszkalnictwo wejdzie na zupełnie nowy poziom. Przeznaczamy na nie rekordowe środki, ale chcemy, by te pieniądze były wykorzystane efektywnie, a rozwój budownictwa mieszkaniowego dawał impuls dla wielu gałęzi gospodarki. Te miliardy przekładają się bezpośrednio na większą liczbę dostępnych czynszowo mieszkań. Nasz rząd w latach 2024-2026 zapewnił środki na budowę i remonty ponad 35 tysięcy mieszkań komunalnych i społecznych. To mieszkania, na które czekają młodzi ludzie w Polsce

– powiedział minister Domański.

Środki budżetowe sfinansują również największą akcję kredytową Banku Gospodarstwa Krajowego dla Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych i spółdzielni - ponad 2 mld zł. Rekordowa kwota - 331 mln zł - trafi także do beneficjentów programu TERMO, którego głównym zadaniem jest poprawa efektywności energetycznej budynków wielorodzinnych.

Do tej pory polityka mieszkaniowa państwa skupiała się na pomocy osobom najbiedniejszym, a dostarczenie mieszkania było traktowane jako instrument pomocy socjalnej. Takie postrzeganie mieszkalnictwa przez państwo i samorządy skutkowało traktowaniem tego obszaru jedynie jako obciążenia i źródła wydatków. Teraz całkowicie się to zmieni

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Kompleksowa reforma mieszkalnictwa

Rządowa strategia obejmuje wszystkie elementy niezbędne do walki z kryzysem mieszkaniowym: od zwiększonego i bardziej efektywnie zarządzanego finansowania, poprzez reformy podmiotów realizujących politykę mieszkaniową aż po zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Proponowane rozwiązania są dostosowane do potrzeb, od wsparcia najbardziej potrzebujących po osoby nabywające mieszkanie na własność.

Nasze podejście jest kompleksowe i uwzględnia możliwości finansowe wszystkich grup społecznych – każdy będzie mógł znaleźć rozwiązanie mieszkaniowe odpowiednie do swoich potrzeb i możliwości finansowych

– powiedział minister finansów i gospodarski Andrzej Domański.

Luka czynszowa to odsetek gospodarstw domowych, które mają dochody zbyt niskie, aby kupić lub wynająć odpowiednie dla siebie mieszkanie po cenie rynkowej, a równocześnie zbyt wysokie, aby uzyskać mieszkanie dotowane przez państwo.

Szacuje się, że luka czynszowa dotyka nawet 4 milionów polskich rodzin, co stanowi ok. 35% społeczeństwa. Z myślą o nich przygotowaliśmy rozwiązania i zapewniamy rekordowe środki, aby skutecznie poprawiać ich warunki mieszkaniowe, a tym samym wspieramy ich rozwój i dajemy szansę na szybsze usamodzielnienie się

– powiedział minister Domański.

Inwestycje w mieszkalnictwo umożliwiają większą mobilność społeczeństwa, co pozytywnie wpływa na rynek pracy. Zaplanowane inwestycje w prawie 900 lokalizacjach w całej Polsce będą tę mobilność zwiększać i przyczynią się do rozwoju lokalnych społeczności

– dodał minister Domański.

Bardziej dostępny najem społeczny

Dla osób o średnich dochodach, które nie posiadają własnego mieszkania, przewidziana jest instytucja stabilnego i bezpiecznego najmu społecznego, przy której miesięczny czynsz będzie przynajmniej o połowę niższy niż przy wynajmie komercyjnym. Jednocześnie zostanie obniżona partycypacja najemcy w kosztach budowy, która według nowych zasad nie będzie mogła przekroczyć 10 proc. kosztów budowy oraz podwyższony próg dochodowy - dzięki temu zwiększy się grupa osób uprawnionych do skorzystania z tej formy mieszkalnictwa. Najem społeczny to także korzystne rozwiązanie dla osób, które nie chcą wiązać się długoletnim kredytem na własne mieszkanie – miesięczne opłaty za taki lokal będą wynosiły ok. 1/3 miesięcznych kosztów przy kupnie mieszkania na kredyt.

Mądra polityka mieszkaniowa może stymulować rozwój kraju i samorządu oraz zwiększać przewagi konkurencyjne. Poza wsparciem najsłabszych na tym rynku powinna budować przede wszystkim przestrzeń do działania całej reszcie – od klasy średniej po dobrze zarabiających, którzy nie chcą wiązać się z danym miejscem i kredytem na całe życie

– dodał wiceminister Lewandowski.

Większe wsparcie dla SIM-ów, TBS-ów i spółdzielni

Większą podaż mieszkań w segmencie społecznym mają zapewnić nowe zasady wsparcia dla SIM-ów, TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych, które będą mogły liczyć na bezzwrotne granty z Funduszu Dopłat w wysokości od 15 do 20 proc. kosztów budowy (odpowiednio dla mieszkań spółdzielczych i społecznych czynszowych). Pozostałe koszty będzie można sfinansować preferencyjnym kredytem z BGK z okresem kredytowania do 50 lat, stałym rocznym oprocentowaniem w wysokości 1 proc. dla społecznych mieszkań czynszowych i 2 proc. dla mieszkań spółdzielczych, przy czym bezzwrotne wsparcie i preferencyjny kredyt będą udzielane w jednym postępowaniu. Kredyty takie będą udzielane w latach 2027-2037.

Bardziej świadomy i łatwiejszy zakup mieszkania

Ważne elementy strategii to także ułatwienia dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie na komercyjnych zasadach – dzięki specjalnemu rachunkowi bankowemu oszczędzanie na własne M jest prostsze, a przypisana do niego premia mieszkaniowa oraz brak opodatkowania zgromadzonych środków sprawiają, że także korzystne finansowo. Dzięki gwarancji BGK można także zaciągnąć hipoteczny kredyt komercyjny, bez konieczności posiadania wkładu własnego, a nieograniczony dostęp do pełnych i sprawdzonych danych transakcyjnych z rynku mieszkaniowego za sprawą powstającego portalu DOM ułatwi negocjacje oraz podjęcie racjonalnej decyzji.

Reforma instytucji mieszkaniowych

Wzmocnienie siły głosu członków spółdzielni poprzez kadencyjny wybór zarządu – to tylko jeden ze środków, dzięki którym uporządkowana zostanie działalność spółdzielni mieszkaniowych. Wprowadzenie instytucji Spółdzielczego Rejestru Umów, w którym organa spółdzielni będą miały obowiązek publikowania informacji o zawartych umowach, znacząco zwiększy transparentność ich działań i ułatwi nadzór.

Zmiany będą dotyczyły również sposobu działania wspólnot: strategia przewiduje ułatwienia w podejmowaniu uchwał przez właścicieli mieszkań, a także ustawowe uregulowanie zasady obiegu elektronicznego dokumentów.

Dostępność gruntów

Zwiększenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową to kluczowy element strategii rozwoju mieszkalnictwa. Jednym z jego założeń jest umożliwienie nieodpłatnego przekazania gminom gruntów należących do spółek skarbu państwa oraz będących w gestii KOWR na potrzeby budownictwa komunalnego, społecznego i spółdzielczego - dzięki temu jednostki samorządu terytorialnego będą mogły realizować inwestycje mieszkaniowe. Niemniej znaczącą kwestią jest powrót do możliwości oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe (w tym budownictwa społecznego).

Regulacja praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie

Proponowane rozwiązania umożliwią spółdzielniom ubieganie się o trwałe prawo do gruntów, na których w przeszłości wzniosły budynki mieszkalne. Przewidziano wprowadzenie administracyjnej ścieżki dochodzenia roszczeń, dzięki czemu spółdzielnie będą mogły skutecznie zwalczać bezczynność organów, a także poddać rozstrzygnięcie kontroli instancyjnej. Ponadto w czasie trwania postępowania, Skarb Państwa lub samorząd nie będą mogły pobierać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Wpłynie to znacząco na koszty bieżącego funkcjonowania oraz obciążenia lokatorów.

Dzięki przyznaniu prawa do gruntu, możliwe będzie zakładanie dla spółdzielczych praw do lokali księgi wieczystej, ustanawianie odrębnej własności lokali, a także obciążanie hipoteką. Rozwiązania te zwiększą u lokatorów poczucie stabilności oraz przyczynią się do zwiększenia pewności obrotu.

Nasza wizja i nasze cele są jasne - budujemy i reformujemy instrumenty prawne oraz finansowe, które zwiększą dostępność mieszkań dla osób ze wszystkich grup dochodowych w Polsce

– zakończył minister Domański.

Finansowe wsparcie budowy mieszkań komunalnych musi iść w parze z ich sprawiedliwym i efektywnym zarządzaniem. Dlatego uruchamiając rekordowe wsparcie dla tych inwestycji proponujemy także daleko idące zmiany w zasadach najmu tych mieszkań, tak aby były one sprawiedliwe, zarówno z punktu widzenia obecnych najemców, jak i względem tych, którzy o ten najem dopiero się ubiegają

– powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Najistotniejszy obszar  zaproponowanych rozwiązań dotyczy wyznaczania minimalnych kryteriów dochodowych, po których spełnieniu przysługiwać będzie prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego. W przypadku gospodarstw jednoosobowych średni miesięczny dochód netto (z poprzedniego roku) nie będzie mógł przekroczyć 80 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie, a przy większych gospodarstwach – 60 proc. Co istotne, gmina będzie mogła te progi podnieść, ale nie obniżyć.

Ubiegający się o najem mieszkania komunalnego nie będzie mógł też posiadać prawa własności nadającego się do zamieszkania lokalu ani domu jednorodzinnego na terenie miejscowości, w której znajduje się wynajmowany lokal (ani w miejscowości pobliskiej).

Sprawiedliwa polityka czynszowa w zasobach komunalnych

Zmianom ulegną też zasady kalkulacji podwyżek czynszów w zasobie komunalnym. Obowiązujące dziś rozwiązania w tym zakresie prowadzą do bardzo wysokich podwyżek czynszu już przy nieznacznym przekroczeniu progów dochodowych, a jednocześnie wyłączają z niego najemców, którzy umowy najmu zawarli przed wejściem w życie tych przepisów w 2019 r.

Proponowane zmiany zrównają sytuację wszystkich lokatorów, wprowadzając jednocześnie nowy wzór ustalania podwyżki czynszu. Obliczona zgodnie z nimi kwota będzie wprost proporcjonalna do skali przekroczenia progu dochodowego, dzięki czemu obciążenia najemców będą się kształtować adekwatne do poziomu dochodów.

Podwyżki dokonywane będą w oparciu o weryfikację dochodową przeprowadzaną przez gminę nie rzadziej niż raz na 3 lata. Zwolnieni z niej będą jednak najemcy prowadzący gospodarstwa domowe, w których skład wchodzą wyłącznie osoby w wieku emerytalnym lub trwale niezdolni do pracy renciści. Gmina będzie też mogła zwolnić z weryfikacji najemców, którzy wynajęli lokal po jego wcześniejszym wyremontowaniu na swój koszt lub przenieśli na gminę prawo własności należącego do nich mieszkania.

Kolejna ważna zmiana, to zniesienie automatyzmu we wstępowaniu w najem lokalu komunalnego po śmierci najemcy. W takim przypadku umowa każdorazowo będzie wygasać, a osobom bliskim zmarłemu, które stale z nim zamieszkiwały, przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie nowej umowy najmu tego lokalu. Umowa taka zawarta zostanie jednak tylko wtedy, jeżeli ubiegający się spełnią warunki dotyczące nieposiadania innego mieszkania lub domu jednorodzinnego w tej samej lub bliskiej miejscowości, a czynsz zostanie ustalony adekwatnie do uzyskiwanych przez nich dochodów.

Projektowane przepisy umożliwią gminom także bardziej elastyczne kierowanie oferty mieszkaniowej poprzez możliwość wynajęcia do 20% lokali w nowo wybudowanych i wyremontowanych budynkach na czas oznaczony, bez konieczności spełnienia kryteriów dochodowych - tym przypadku chodzi o wyposażenie gmin w instrument pozwalający np. zachęcić do zamieszkania na ich terenie osób wykonujących zawody szczególnie ważne dla społeczności lokalnej (jak np. lekarzy, nauczycieli).

Większe bezpieczeństwo mieszkańców

Projekt zawiera także zmiany w ustawie o własności lokali, ustawie - Prawo budowlane oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, zmierzające do doprecyzowania zasad udostępniania lokali we wspólnotach mieszkaniowych/spółdzielniach mieszkaniowych w celu dokonania kontroli instalacji i urządzeń czy interwencji w przypadku powstania zagrożenia bezpieczeństwa pożarowego bądź sanitarnego. Analogiczna zmiana jest przewidziana także w ustawie o ochronie praw lokatorów w przypadku stosunku najmu.

Ponadto w projekcie ustawy przewidziano zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych, które mają wyeliminować wątpliwości interpretacyjne np. poprzez wyraźne wskazanie, że przy ustalaniu wysokości dodatku uwzględnia się wszystkie opłaty ponoszone przez ubiegającego się o dodatek na rzecz nieruchomości wspólnej.

Wsparcie zostanie skierowane głównie do gmin oraz podmiotów realizujących lokalną politykę mieszkaniową. Pieniądze posłużą tworzeniu mieszkań dla osób o niskich i średnich dochodach oraz zasobu interwencyjnego dla osób zagrożonych wykluczeniem społecznym. Powstaną m.in. mieszkania komunalne i socjalne, mieszkania treningowe i chronione, pomieszczenia tymczasowe, ogrzewalnie oraz schroniska dla osób bezdomnych. Część środków trafi także na powstanie mieszkań na wynajem realizowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe we współpracy z samorządami. To oferta dla osób, których najem nowoczesnego mieszkania z przystępnym czynszem będzie alternatywą dla zakupu z wysoką ratą kredytu.

Ze wsparcia skorzystają również uczelnie publiczne, które od 1 stycznia tego roku mogą ubiegać się o środki na budowę i remonty akademików.

Rok 2026 to kolejny rok przełomu w budownictwie mieszkaniowym przeznaczonym dla osób o niskich i średnich dochodach. Już w roku ubiegłym sfinansowaliśmy utworzenie rekordowej liczby 10341 lokali  mieszkalnych. W roku bieżącym może ich być blisko dwa razy więcej. Budżet państwa przekaże inwestorom ponad 4 mld zł na budowę, remont lub zakup mieszkań komunalnych i społecznych. To ogromne wsparcie dla gmin realizujących politykę mieszkaniową na swoim obszarze

– powiedział Andrzej Domański, minister finansów i gospodarki.

Po raz pierwszy uruchamiamy  także dofinansowanie do budowy i modernizacji domów studenckich. Zapewnienie  dostępnych cenowo miejsc w akademikach ułatwi zdobywanie wiedzy młodym ludziom także z mniej zamożnych rodzin i mniejszych miejscowości

– dodał minister.

Szeroki wachlarz finansowego wsparcia

Dodatkowo rząd przeznaczy środki z KPO na budowę energooszczędnych mieszkań – ponad 942 mln zł – oraz poprawę efektywności energetycznej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych – ponad 642 mln zł. Utrzymane zostaną także dotychczasowe formy wsparcia, w tym dopłaty do kredytu oferowanego przez BGK na budowę mieszkań na wynajem dla TBS, SIM, spółek gminnych, spółdzielni mieszkaniowych, zabezpieczenie przez Skarb Państwa wkładu własnego w kredycie hipotecznym, spłata części tego kredytu w przypadku narodzin dziecka.

Środki budżetu państwa trafią także do wspólnot, zarządców domów wielorodzinnych pragnących przeprowadzić termomodernizację lub poprawić stan techniczny budynku – te inwestycje będą realizowane ze środków programu TERMO. Budżet pokryje także zobowiązania z lat ubiegłych m.in. na dopłaty do czynszu (instrument Mieszkanie na Start) czy wypłatę premii gwarancyjnych w ramach tzw. książeczek mieszkaniowych.